ABD konut piyasasında yüksek faiz ve artan inşaat maliyetlerinin etkisi giderek belirginleşiyor. Yeni konutlara yönelik talebin zayıflaması, müteahhitleri fiyat indirimlerine ve alıcıları çekmek için ek kampanyalar düzenlemeye yöneltti. Ülkede 19 Ekim'de açıklanan sektör araştırması, konut üreticilerinin güveninin Haziran 2012'den bu yana en düşük seviyeye gerilediğini ortaya koydu.
ABD Ulusal Konut Üreticileri Birliği (NAHB) ile Wells Fargo tarafından hazırlanan ekim ayı Konut Piyasası Endeksi, yeni konut satışlarında yaşanan sıkışmanın boyutunu ortaya koydu. Araştırmaya katılan konut üreticilerinin yüzde 43'ü, satışları desteklemek amacıyla ekim ayında fiyat indirimine gittiklerini bildirdi. Bu oran, NAHB'nin söz konusu veriyi izlediği 2020-2026 döneminin en yüksek seviyesine ulaştı.
Fiyat indiren müteahhitlerin oranı eylül ayında yüzde 38, ağustosta yüzde 35 ve temmuzda yüzde 37 düzeyindeydi. Böylece yalnızca bir ayda fiyat indirimine başvuran şirketlerin payı 5 puan arttı. Yapılan indirimlerin ortalaması ise yüzde 6 oldu ve son yedi aydır aynı seviyede kaldı.
Konut üreticileri yalnızca satış fiyatlarını düşürmekle yetinmiyor. Araştırmaya göre müteahhitlerin yüzde 65'i ekim ayında alıcıları çekebilmek için farklı satış teşvikleri kullandı. Bu uygulamalar arasında konut kredisi faizini geçici olarak düşürmeye yönelik finansman destekleri ve alıcının işlem maliyetlerini azaltan kampanyalar bulunuyor. Satış teşviki kullananların oranı üst üste 19 aydır yüzde 60'ın üzerinde seyrediyor.
Konut piyasasındaki zayıflama, sektör temsilcilerinin gelecek döneme ilişkin beklentilerine de yansıdı. NAHB/Wells Fargo Konut Piyasası Endeksi ekim ayında bir önceki aya göre 3 puan gerileyerek 29'a indi. Endeks böylece Haziran 2012'den bu yana en düşük düzeyine ulaşırken, eylül ayındaki 32 puanlık seviyenin de altına düştü.
Endeks, konut üreticilerinin mevcut satış koşullarına, gelecek altı aylık döneme ilişkin beklentilerine ve potansiyel alıcıların gösterdiği ilgiye dayanıyor. Sıfır ile 100 arasında değer alan göstergede 50'nin altındaki seviyeler, sektörde olumsuz değerlendirmelerin ağırlık kazandığına işaret ediyor. Ekim ayında 29'a gerileyen endeks, üreticilerin önemli bölümünün konut piyasasındaki koşullardan memnun olmadığını gösteriyor.
Araştırmanın alt göstergelerinde de benzer bir düşüş yaşandı. Mevcut konut satış koşullarını ölçen endeks 2 puan azalarak 33'e, gelecek altı aya ilişkin satış beklentisi ise 5 puan gerileyerek 32'ye indi. Böylece hem bugünkü satış performansında hem de kısa vadeli beklentilerde zayıflama görüldü.
ABD'de yeni konut talebini sınırlayan temel unsurların başında yüksek konut kredisi faizleri geliyor. Freddie Mac'in 15 Ekim'de açıkladığı verilere göre ülkede 30 yıl vadeli sabit faizli konut kredilerinin ortalama yıllık faiz oranı yüzde 7,40 düzeyinde bulunuyor. Aynı oran 17 Eylül'de yüzde 6,95 seviyesindeydi. Böylece yaklaşık bir ayda 0,45 puanlık artış yaşandı.
Faizlerdeki yükseliş, kredi kullanarak ev almak isteyenlerin aylık ödeme yükünü artırıyor. Yüksek konut fiyatlarıyla birleşen finansman maliyetleri, özellikle ilk kez ev sahibi olmak isteyen ve peşinat birikimi sınırlı olan alıcıların piyasaya girişini zorlaştırıyor. Konut üreticilerinin fiyat indirimleri ve finansman kampanyalarıyla talebi desteklemeye çalışması da bu koşullardan kaynaklanıyor.
NAHB Başkanı Bill Owens, yüksek konut kredisi faizlerinin yanı sıra enerji fiyatlarındaki artışın ve enflasyonun alıcı ilgisini zayıflattığını belirtti. Owens'a göre müteahhitler, konut kredisi faizlerindeki baskının yanında inşaat kredilerinin maliyeti, yapı malzemeleri ve dizel fiyatlarındaki yükselişle de mücadele ediyor. İş gücü bulma sorunları ve inşaat arsalarına ilişkin sıkıntılar da yeni konut üretimini zorlaştırıyor.
Araştırmanın en dikkat çekici sonuçlarından biri, yeni konutları ziyaret eden potansiyel alıcılara ilişkin göstergede ortaya çıktı. Alıcı ilgisini ölçen endeks ekim ayında 5 puan düşerek 18'e geriledi. Pandeminin başlangıcındaki Nisan 2020 dönemi dışında bu değer, Nisan 2012'den bu yana görülen en düşük seviyeye karşılık geliyor.
Alıcı ilgisinin azalması, satışların gerçekleşmesinden önceki aşamada yaşanan zayıflığa işaret ediyor. Yeni konut projelerine yönelik ziyaretlerin ve satın alma isteğinin düşmesi, müteahhitlerin tamamlanmış ancak henüz satılmamış konutları elden çıkarmasını zorlaştırabiliyor. Bu durum, yeni projelere başlanmasına ilişkin kararları ve sektörün gelecek dönem üretim planlarını da etkileyebilir.
NAHB Başekonomisti Robert Dietz, konut talebinin tamamen ortadan kalkmadığını ancak yüksek kredi faizleri, artan inşaat maliyetleri ve tüketici güvenindeki zayıflamanın alıcıların önemli bölümünü beklemeye yönelttiğini belirtti. Dietz'e göre konut piyasası, hem arz tarafındaki kısıtlamalar hem de satın alma gücü sorunları nedeniyle baskı altında kalmayı sürdürüyor.
Konut üreticilerinin beklentilerindeki gerileme ABD'nin bütün bölgelerine yayıldı. NAHB'nin üç aylık hareketli ortalamalar üzerinden hazırladığı bölgesel endekslerde, ülkenin dört ana bölgesinin tamamında düşüş kaydedildi. En düşük güven seviyesi, konut fiyatlarının ve yaşam maliyetlerinin yüksek olduğu birçok büyük kenti barındıran batı bölgesinde görüldü.
Batı eyaletlerinde konut üreticilerinin güven endeksi 2 puan gerileyerek 26'ya inerken, güney eyaletlerinde 1 puanlık düşüşle 30'a ulaştı. Kuzeydoğu bölgesinde endeks 1 puan azalarak 38'e, Ortabatı'da ise 3 puan düşerek 40'a geriledi. Ortabatı bölgesi, gerilemeye rağmen diğer bölgelere göre daha yüksek güven seviyesini korudu.
Bölgesel sonuçlar, ABD konut piyasasındaki sorunların yalnızca birkaç büyük kentle sınırlı olmadığını gösteriyor. Ancak fiyat düzeyleri, nüfus hareketleri, arsa maliyetleri ve yerel istihdam koşulları farklı olduğu için her bölgede aynı ölçüde fiyat indirimi yaşandığı sonucuna varılamıyor. Ulusal anket, sektör genelindeki eğilimi ortaya koyarken yerel konut fiyatları için ayrı verilerin incelenmesi gerekiyor.
Konut üreticilerinin daha fazla fiyat indirimi yapması, alıcılar açısından pazarlık olanaklarını artırabilecek bir gelişme. Ancak ortalama yüzde 6'lık indirimin, yüzde 7'nin üzerine çıkan konut kredisi faizlerinin oluşturduğu finansman yükünü ne ölçüde telafi edebileceği belirsizliğini koruyor. Özellikle uzun vadeli kredi kullanan alıcılar için faiz oranındaki değişim, evin satış fiyatındaki sınırlı bir indirimden daha büyük bir mali etki yaratabiliyor.
Üreticiler açısından ise indirimler, satışları desteklerken kâr marjlarını daraltma riski taşıyor. Artan inşaat ve finansman maliyetleri, şirketlerin fiyatlarını ne kadar düşürebileceklerini sınırlıyor. Konut talebindeki zayıflığın uzaması halinde yeni projelerin ertelenmesi veya üretim planlarının küçültülmesi de gündeme gelebilir.
Türkiye açısından ABD'deki gelişmelerin doğrudan konut fiyatlarına yansıması beklenmiyor. Bununla birlikte her iki piyasada da yüksek kredi maliyetlerinin konut talebi üzerindeki etkisi, finansman koşullarının sektör açısından ne kadar belirleyici olduğunu gösteriyor. ABD'de önümüzdeki dönemde faizlerin seyri, yeni konut satışları ve üreticilerin fiyat indirimlerine devam edip etmeyeceği yakından izlenecek.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel yatırım tavsiyesi değildir.