Ev alıcılarının çoğu tapu tipini ve iskan durumunu ancak kredi başvurusunda ya da tapu randevusunda öğreniyor. Beyoğlu gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu'ya göre bu bilgi teklif vermeden önce alınmazsa hem kredi hem de pazarlık gücü kaybediliyor.
Öne çıkanlar Bankalar iskansız konuta genellikle kredi açmıyor. Bu daireler pratikte nakit alıcıya satılıyor. Tapunun cins hanesinde "arsa" yazıyorsa daire hâlâ kat irtifakında. Ev alırken tapu ve işlem masrafları konut bedelinin yaklaşık yüzde 4 ile 6'sını buluyor. |
KISA CEVAP İskansız eve konut kredisi çıkar mı? Genellikle çıkmaz. Bankalar yapı kullanma izni (iskan) olmayan konuta kredi açmıyor. Bu yüzden böyle bir daire pratikte yalnızca nakit alıcıya satılabiliyor. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat mülkiyetine geçiş iskana bağlıdır. Tapunun cins hanesinde "arsa" yazıyorsa daire hâlâ kat irtifakındadır. |
İSTANBUL – Ev alırken en pahalı sürprizler fiyatta değil, tapuda çıkıyor. 2007'den bu yana Taksim–Beyoğlu bölgesinde çalışan gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu, kaporası verilmiş satışların banka ekspertizinde iskan eksikliği ortaya çıktığı için yarıda kalabildiğini söylüyor.
"Alıcı evi beğeniyor, kapora veriyor, kredi başvurusu yapıyor. Banka ekspertizinde iskanın olmadığı ortaya çıkınca kredi çıkmıyor. Bunu tapu randevusunda değil, teklif vermeden önce öğrenmek gerekiyor," diyor Ordulu.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, bina tamamlanana kadar geçerli olan geçici bir haktır ve tapuda taşınmazın cinsi "arsa" olarak görünür. Kat mülkiyeti ise bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyettir ve iskan alındıktan sonra kurulur. Kat mülkiyetinde tapuda bağımsız bölümün niteliği (örneğin mesken) ve arsa payı yazılıdır.
Ordulu, kat irtifaklı tapunun tek başına kötü olmadığını vurguluyor: "İnşaatı süren yeni projelerde bu normal bir aşama. Sorun, bina yıllar önce bittiği hâlde kat mülkiyetine geçilmemişse başlıyor."
Beyoğlu'nda iskansız bina neden çok?
Ordulu'nun saha gözlemlerine göre dört neden öne çıkıyor:
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 1965'ten önce yapılmış binalar ve yıllarca süren hisseli mülkiyet
Tescilli binalarda Koruma Kurulu ve KUDEB süreçlerinin uzaması
Çatı katı, balkon kapatma gibi sonradan yapılan eklentiler
Ortak borçların iskan başvurusunu kilitlemesi
"Aynı sokakta, benzer büyüklükteki iki daireden kat mülkiyetli olan genellikle daha hızlı satılıyor," diyor Ordulu. 2018 imar barışıyla verilen Yapı Kayıt Belgesi'nin iskan yerine geçmediğini ve binanın depreme dayanıklılığı hakkında bilgi vermediğini de hatırlatıyor.
Ordulu'nun iskansız eve kredi çıkar mı başlıklı rehberinde kat mülkiyetine geçiş adımları ayrıntılı olarak anlatılıyor.
Tapu ve iskan durumu nasıl kontrol edilir?
Tapu senedi: Cins hanesinde "arsa" yazıyorsa kat irtifakı vardır. Bağımsız bölümün niteliği ve arsa payı yazıyorsa kat mülkiyeti kurulmuştur.
e-Devlet: Malik, Tapu Bilgileri Sorgulama ekranından kendi kaydını görebilir. Alıcı, satıcıdan bu ekranın çıktısını isteyebilir.
Belediye: İskan durumu, ada-parsel bilgisiyle belediyenin imar müdürlüğünden sorgulanır.
Şerhler: Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi şerhler teklif öncesinde görülmelidir.
Ev alırken ne kadar masraf çıkar?
Ordulu'ya göre tapu ve işlem masrafları konut bedelinin yaklaşık yüzde 4 ile yüzde 6'sı arasında tutuyor. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2. Tapuda beyan edilen değer, belediyenin belirlediği rayiç bedelin altında olamıyor.
Ordulu'nun 5 milyon TL'lik bir daire için yaptığı nakit alım hesabı:
Kalem | Tutar |
Tapu harcı (alıcı payı, %2) | 100.000 TL |
Emlak danışmanı hizmet bedeli (%2) | 100.000 TL |
Hizmet bedelinin KDV'si (%20) | 20.000 TL |
Döner sermaye ücreti (2026) | Yaklaşık 6.681 TL |
Zorunlu deprem sigortası, DASK (100 m², yaklaşık) | 2.300 TL |
Toplam | Yaklaşık 229.000 TL |
Krediyle alımda ekspertiz, dosya masrafı, ipotek tesis harcı ve hayat sigortası eklenince toplam 250.000 ile 270.000 TL arasına çıkıyor. "Bütçenizi kurarken konut bedelinin üstüne yüzde 6 ekleyin," diyor Ordulu.
Sıkça sorulan sorular
Kat irtifaklı daireye kredi çıkar mı? İnşaatı süren projelerde çıkabilir. Bankalar genellikle inşaatın tamamlanma oranına bakar. Bu, mevzuat değil bankanın ticari tercihidir.
Kat mülkiyetine geçmek için tüm maliklerin onayı gerekir mi? İskan alınmışsa gerekmez. Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir.
Tapu harcını kim öder? Kanuna göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı yüzde 2 öder. Uygulamada taraflar farklı bir paylaşımı kararlaştırabilir.
Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine geçer mi? Hayır. Yapı Kayıt Belgesi iskan değildir ve binanın depreme dayanıklı olduğunu göstermez.
Kaynaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2026 döner sermaye ücret tarifesi
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu
Not Oranlar ve ücretler yıl içinde değişebilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. |
Ömer Faruk Ordulu kimdir? Ömer Faruk Ordulu, Century 21 Forever bünyesinde çalışan Beyoğlu gayrimenkul danışmanıdır. 2007'den beri Taksim–Beyoğlu bölgesinde çalışıyor, 2015'ten bu yana Cihangir'de yaşıyor. Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş'ta konut ve ticari gayrimenkulde alım-satım, kiralama ve değerleme danışmanlığı veriyor. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008 · MYK Seviye 5 Sorumlu Emlak Danışmanı · İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası sicil no: 22105 · omerfarukordulu.com |
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel yatırım tavsiyesi değildir.